PROCESO
Una empresa tasadora se encarga de valorizar el inmueble. Sus peritos tasadores se encuentran inscritos en el Colegio de Ingenieros del Perú (CIP), Colegio de Arquitectos del Perú (CAP), Dirección Nacional de Construcción (Ex CONATA), Cuerpo Técnico de Tasadores del Perú (CTTP) y en la Superintendencia de Banca y Seguros (SBS), de forma que nos aseguran una tasación confiable. Ten en cuenta que la inspección del inmueble determina un valor aproximado del mismo, y sirve como referencia para el fondo de inversión para determinar el monto máximo que puede otorgarte como financiamiento.
Tú decides en cuánto tiempo, entre 1 mes y 6 años. Debes considerar que mientras más largo el plazo que elijas, más baja será la cuota a pagar, pero mayor el monto de los intereses, también tienes la opción del PRONTO PAGO (pago del total de la deuda), por medio del cual cancelas toda tu deuda con anticipación, reduciendo el cobro de intereses. Pregúntanos por este tipo de pago.
Los cronogramas que manejamos son al rebatir, es decir, en cada cuota pagas capital e intereses, por lo tanto, tu deuda va bajando con cada cuota que pagues.
Una vez que tu financiamiento sea aprobado, debes tener claro que puedes añadir el costo de todos los trámites al cronograma de tu financiamiento, sólo debes solicitar a tu asesor que realice el trámite.
Por el contrario, si no deseas que se incluyan en tu cronograma, también podrás realizar el pago por adelantado
Deberás pagar 3 cosas: El Certificado Registral Inmobiliario (CRI), bloqueo Registral y la tasación del inmueble.
El Certificado Registral Inmobiliario (CRI) que lo sacaremos nosotros en Registros Públicos (S/.68); un bloqueo registral, que nos sirve para que Registros Públicos sepa que no se puede realizar ninguna transacción con el inmueble que se pone en garantía, hasta que se registre el contrato de hipoteca que vamos a realizar (S/.42); y, finalmente, el costo de la tasación, debido a que Registros Públicos nos pedirá un informe formal del perito tasador (este costo varía dependiendo del valor del inmueble, pero por lo general es de S/.200).
De esta forma el solicitante deberá pagar aprox. S/.310 antes de poder firmar su contrato de hipoteca.
Hacer una hipoteca tiene algunos otros costos como el pago a la notaría por hacer la escritura pública, el pago a los Registros Públicos por inscribir la hipoteca, y nuestra comisión por estructurar la operación. Todos estos costos (llamados costos de transacción) se descuentan del financiamiento que se va a recibir, y varían dependiendo del monto solicitado y del valor del inmueble puesto en garantía.
Si toda su documentación está en regla, procedemos a la inspección y a la entrevista con el inversionista. Si éste aprueba la operación, a partir de este día se calcula que el desembolso se estaría haciendo después de 8 a 13 días útiles.
DESEMBOLSO
Un asesor financiero de Prestaclub se comunicará con el propietario para indicarle la fecha y hora para el desembolso. El propietario del inmueble deberá acercarse a la oficina con su DNI original.
El propietario del inmueble firmará la Escritura Pública y una letra de cambio por el monto del financiamiento, hasta que se inscriba la hipoteca en Registros Públicos. Además, firmará un acta de reconocimiento de desembolso, donde se establece la manera en que está recibiendo el financiamiento. Finalmente firmará el cronograma de pagos y la liquidación de gastos para realizar la hipoteca.
El desembolso se hace a través de un cheque de gerencia del Banco de Crédito del Perú (BCP). Por seguridad, nunca mencione a ningún amigo o familiar, ni dentro del local de Prestaclub, en dónde y a qué hora cobrará el dinero del desembolso. Si usted no va a usar todo el dinero inmediatamente, es preferible que, al momento de cobrar el cheque, sólo cobre la cantidad que necesita en ese momento, y pida un nuevo cheque de gerencia no negociable por el resto del dinero o lo deposite en una cuenta de ahorros.
INFOCORP
Para comenzar a entender esta idea, debemos decir que Infocorp (ahora Equifax) es una central de riesgo, de las muchas que existen en nuestro país. El negocio de las centrales de riesgo en el Perú nace con La Ley de Banca (Ley 26702), la cual, faculta a la Superintendencia de Banca y Seguros (SBS), a consolidar la información de los créditos otorgados por entidades bancarias, financieras, cajas, entre otros. Además, incluye una calificación que hace la entidad financiera, dependiendo del nivel de riesgo que tiene ese crédito (si el cliente paga puntual, demora en el pago o no paga nada).
Por ello, todos los meses, cada banco envía, por ejemplo, la información de Juan Pérez a la SBS y en ese reporte señala cuánto es lo que le está debiendo a ese banco, y qué calificación tiene. Luego, las empresas privadas que conocemos, como Infocorp, Informa, Sentinel, Data Crédito, entre otras, toman mensualmente esa información y la distribuyen a quien quiera comprarla, adicionando además información que ellos mismos obtienen, como por ejemplo, si Juan Pérez tiene recibos de teléfonos vencidos.
en Infocorp o en cualquier otra central de riesgo no es malo porque si Juan Pérez por ejemplo tiene una tarjeta de crédito con el Banco A que está pagando muy bien, el Banco A cada mes mandará su reporte a la SBS donde dirá que Juan Pérez debe S/ 5,500 y tiene una calificación NORMAL, y luego Infocorp tomará esta información para ponerla en sus sistemas. Si el Banco B es cliente de Infocorp, podrá pedirle una lista de aquellos clientes que tengan una deuda mayor a S/ 5,000 con calificación NORMAL y en esa lista estará Juan Pérez. Lo que ocurrirá luego es que muy probablemente Juan Pérez reciba una llamada del Banco B ofreciéndole una tarjeta de crédito con una línea aprobada de S/ 5,500 o más. ¿Eso es bueno o malo? Dependerá de Juan Pérez.
Simplemente significa que el sistema financiero tiene un registro de nuestras deudas, un historial de nuestro comportamiento de pago, y una calificación que compartirá con todas aquellas personas que estén suscritas al servicio que estás centrales de riesgo brindan. Esta calificación podrá ser: NORMAL, CON PROBLEMA POTENCIAL (CPP), DEFICIENTE, DUDOSO o PÉRDIDA, y la calificación que tengamos dependerá sólo de nosotros.
Si no estamos en Infocorp, o en cualquier otra central de riesgos, significa que no tenemos una historia crediticia que contar, no tenemos créditos vigentes y probablemente nunca los hayamos tenido, por lo menos con entidades financieras. Si ese es nuestro caso, la probabilidad de conseguir un crédito en un banco por ejemplo, será menor, porque el banco no me conoce y le costará más recabar información sobre mí y proyectar si seré o no un buen pagador.
CONCEPTOS
Una hipoteca implica dejar en garantía un bien inmueble por si el cliente no pudiera pagar el financiamiento. La hipoteca NO significa que el inmueble se transfiere a favor de quien entrega el financiamiento. Los inmuebles se inscriben en Registros Públicos y se les da un código a cada uno de ellos (número de Partida Electrónica); toda la historia de ese inmueble se registra bajo ese código, y es allí donde se registra también la hipoteca. A efectos prácticos, si el cliente no pudiera pagar el financiamiento, dado que existe una hipoteca registrada sobre ese inmueble, quien entrego el financiamiento puede dar a conocer al juzgado que tiene el derecho de cobrar luego de que el inmueble se remate.
Son las siglas de “Título de Crédito Hipotecario Negociable”, y hace posible que las personas que posean un inmueble en Registros Públicos, no tengan que recurrir a la venta de una propiedad para obtener financiamiento, sino que pueden optar por este papel de deuda que, a la vez, brinda seguridad a los inversionistas. Prestaclub trabaja con este esquema, no con una hipoteca tradicional.
En el caso del TCHN el propietario del bien es quien se obliga a pagar el financiamiento, sea porque haya sido usado por el mismo o porque hizo de aval para otra persona y el financiamiento lo uso esta otra persona.
Otra característica del TCHN es que el inmueble queda hipotecado sólo a favor de 1 entidad, es decir, no permite que dicho inmueble sea hipotecado a varios acreedores a la vez, constituyéndose segundas o terceras hipotecas.
Prestaclub es la empresa pionera en la estructuración de TCHN y la que más experiencia y conocimiento tiene de este instrumento dado que, a la fecha, ha estructurado más del 90% de TCHN existentes en el mercado (emitidos por Registros Públicos de Lima).
El solicitante(s) es aquella persona natural que viene a solicitar un financiamiento a través del sistema Prestaclub, y que va a decidir qué se hará con ese dinero. El propietario(s) es el dueño del bien inmueble que se pone en garantía. Generalmente ambos son la misma persona.
Debe quedar claro que sólo el propietario va a firmar el contrato de hipoteca, y es él quien asume la responsabilidad legal del pago del financiamiento. Por ejemplo, los padres pueden ser los propietarios de una casa y piden el financiamiento para que su hijo, que sería el solicitante, realice un negocio. En este caso, así el hijo no pague el financiamiento, los padres son los que deben asumir la responsabilidad legal de los pagos.